近年来，各地购房政策不断出台，这就导致很多原本有购房资格的人群失去购房资格。若卖房人明知购房人无购房资格而依然坚持出售，那么政策颁布后，房屋无法过户，卖方可以要求解除合同吗？是否可以要求对方承担违约责任？下面通过北京浩云律师事务所经济合同律师接待的一起真实案例来为大家解读。

【案情回顾】

当事人：A

委托诉讼代理人：北京浩云律师事务所，合同律师吴律师

A与B于2016年5月签订了《房产认购合同》。合同约定，A向B出售位于北京市某房屋。因合同签订时该房屋尚未取得产权证，因此双方在合同中约定A取得产权证5日内，买卖双方分别提交过户所需审核文件，再进行过户交易。否则视为违约。

合同签订后，B向A支付定金及首付款40万元，A也向被告移交了房屋。2018年7月A取得了房屋产权证，并于当日微信通知B办理过户所需审核手续，但被告未直接回复A。随后经多次沟通，B均不予理睬。2018年9月12日，A向B发出了《房产交易解除通知》，B于9月14日已签收。由于B当时无法取得北京购房资格，双方房屋买卖交易无法继续进行。但B一直占用房屋至今，因此A委托浩云律师，向法院提起诉讼。

【浩云说法】

A与B签订的房产认购合同及客户告知书是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为，A是否有权解除双方签订的认购合同。双方签订的认购合同是否应继续履行。

B辩称，双方均应以实现合同目的为原则，信守履行。依据房产认购合同的约定及物权法的相关规定，涉诉房屋应归B所有。A基于利益最大化的主观心态，恶意不履行房产认购合同，其首先违反了合同约定。因此不同意A的诉讼请求，要求继续履行房产认购合同。

法院认为，A要求确认房产认购合同已于2018年9月14日解除，其关键在于A是否享有合同解除权。在双方签订的房产认购合同中，没有关于一方行使合同解除权的约定，也没有约定一方解除合同的条件，故A不享有合同解除权，其发出的房产交易解除通知不产生解除合同的法律后果。

但是，根据查明的事实，在合同履行过程中，由于住房限购政策的调整，B已不具备在本市购房资格。审理中，B也不能明确能够取得在本市购房资格的具体期限。在A要求办理房屋过户登记手续的情况下，B不能办理房屋过户登记手续，导致合同目的无法实现，合同继续履行不能。因此，A在庭审中要求解除合同，法院予以支持。

对于A要求返还涉诉房屋的诉讼请求，由于A尚占有B部分购房款，法院认为，该项诉讼请求应与购房款返还一并解决较适宜。对于A要求支付房屋占用费的诉讼请求，涉诉房屋交付属于合同履行过程中的一部分，符合合同约定，故其要求支付房屋占用费缺乏事实和法律依据。对于A要求支付违约金的诉讼请求，在双方签订合同时，A对B的购房资格问题是明知的，之后，B丧失了购房资格导致合同目的无法实现，并非是因B的个人原因造成的。

关于这一点，在二审过程中，法院给出了相同的意见。因双方在签约时对B不具备购房资格及房屋尚未取得产权证的情形均属明知，故对后续履行过程中可能发生的风险双方均应有所预见，合同解除并非仅归责于B单方原因造成的。

【浩云小结】

本案给各位想要卖房的房主作出了相对负面的示范，在买房前一定要认真核实对方是否有购房资格，并保留相关证据。对于没有购房资格的购房人，要慎重出售，以免后续无法过户导致出现纠纷。如果房主明知购房人没有购房资格而依然坚持出售，是应当对其中所隐藏的法律风险承担一定的责任的。