现在大部分房东出于怕收租金麻烦的考虑，都愿意将房屋交给中介统一包办代管。房屋中介收到房屋后，重新将房屋进行装修用于出租，但出于节约成本考虑，往往会使用较为廉价的装修材料，该类材料往往不达标，导致居住环境不达标。一旦出现这样的纠纷，房东往往会败诉，不但要返还房租和押金，往往还要承担违约赔偿责任。那么房东如何规避这些风险呢？不久前浩云律师事务所合同律师也参与一起这样的案件，下面提供给大家参考。

2018年8月1日，段某与张某在第三人北京某房地产经纪有限公司的居间撮合下，签订了《北京市房屋租赁合同》。租金每月7300元，租赁期截止为2021年6月28日。段某将坐落于北京市西城区三里河的房屋租赁给张某。

张某买了一些家具，在准备入住清理房子的过程中，张某突然觉得头晕恶心，慌忙去医院检查，结果被告知可能房子甲醛超标导致。这种房子张某肯定不敢住，遂要求房东段某，退租退款，但是房东拒不接受，表示退租退款不可能，不愿意住赶紧搬走，有的是租客。张某多次与段某协商均无果，为了维护自身合法权益，2018年9月30日向北京市西城区人民法院起诉，请求解除房屋租赁合同，返还租金押金以及合同约定的违约金等。

张某向法院出具了北京某环境检测技术研究中心的《检测报告》及检测费发票，检测结论显示涉案房屋内甲醛，TVOC浓度超过了标准限值。

在诉讼中，段某辨称，对于检测报告的真实性不予认可，其表示检测系张某自行委托鉴定的对外没有效力，涉案房屋不存在甲醛超标，即便数据真实，微量超标也不足以达到合同约定的解除条件。

同时段某提出反诉，2018年9月27日，张某在合同期未到期的情况下无故解约，严重违反了双方的租赁合同约定，且在张某要求解约后，段某反复要求其腾房，张某拒绝腾房，给段某造成了进一步租金等方面的损失，迫于无奈段某于2018年11月23日经公安局备案撬锁收回了房屋。请求法院判决张某向段某支付违约金，以及房屋租金的损失。

合同没有关于检测房屋质量的约定，强行收房的后果

法院合并审理后认定，张某出示的检测报告系自行委托检测，不足以完全确定涉案房屋甲醛，TVOC含量超标，但从一定程度可以说明存在超标的高度盖然性。双方既然对超标事宜存在争议，且张某已经就此提取诉讼，双方就应当通过法院选择鉴定机构重新进行鉴定，但段某在开庭前已经单方面收回房屋，并将房屋出租，导致涉案房屋已经不再具备重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态，因此，段某应对此承担相应的不利后果，本案对于张某主张的事实予以采信。

最后法院支持了张某的主要诉讼请求，判决解除了张某与段某的房屋租赁合同，段某向张某返还租金21900元及押金7300元，并支付违约金2000元，检测费1000元，并赔偿张某的其他损失。

出租人段某败诉的原因可以归纳为三点：

一、出租房屋前没有做好准备。房屋是否达到适宜居住的条件，显然出租人段某并没有进行检测就直接对外出租。这种刚刚修缮过的房屋，不经过一定时间晾晒通风，不论是什么人居住，都可能对人身健康造成危害。

二、签订合同时没有关于解除合同的条件明确的合同约定。房屋的质量标准或者给承租人造成伤害达到一个什么样具体的标准，承租人可以单方解除合同并主张违约金。关于房屋是否达到适宜居住的条件最好明确约定一个质量检测鉴定机构，这样就具备了一个统一的标准。

三、出现纠纷没有对证据进行保全。承租人张某与出租方段某关于房屋质量问题进行了协商，无法达成一致，也没有统一一个质量检测鉴定单位。后来张某带着单方委托的鉴定报告起诉了，段某完全可以通过法院重新鉴定，给自己的主张提供证据支撑，但是段某却在诉讼过程中擅自撬锁，使房屋失去重新鉴定的可能，导致法院直接采信了承租方张某提供的鉴定报告，判决出租方败诉。

北京经济律师提示

为了给自己避免不必要的麻烦，作为房东不论是自己直接出租还是通过中介出租，在出租房屋前，应当先进行环境质量检测，在房屋达到适宜居住的条件后才进行出租。不但给承租人的生命健康提供了安全保障，也降低了因合同违约承担对承租人赔偿的风险。出租房屋本来可以稳定收益的，不要因为怕一时麻烦反而给自己带来损失，这样得不偿失。