买房签约后发现房子已被查封,此时买卖合同可以解除吗?
发布时间:
2022-04-15

因房屋在售期间存在被设定抵押或是否被查封而产生的购房纠纷的案件时有发生。很多售房人为了早点拿到首付款,会隐瞒房屋正在被设定抵押或是否被查封的事实,从而导致购房人迟迟无法办理过户。那么此时购房人该如何维权呢?下面我们通过浩云律所经济律师代理过的一则案例来为大家详细解读。

【基本案情】

当事人:A

委托诉讼代理人:北京浩云律师事务所,经济纠纷律师曹律师

B、C两人为夫妻关系。A与B于签订《存量房屋买卖合同》,合同约定B将位于北京市某房屋出售给A。合同签订后,A依约履行合同义务,向B支付定金80万元。根据上述合同文件B应在规定日之前向A提供《自行支付购房款用于赎楼协议》中《材料清单》所列全部材料,但B未在规定日期内向A提供,导致双方交易无法顺利进行。

同时中介公司催促双方办理网签,但B以各种理由拖延时间,不配合办理网签。A认为,双方签订的房屋买卖合同文件合法有效,双方应按照合同约定履行其义务,现B拖延履行的行为构成违约。后经查,涉案房产已经被其他法院司法查封,该房屋买卖合同无法继续履行。于是委托浩云律所律师向法院提起诉讼。

买房签约后发现房子已被查封,此时买卖合同可以解除吗?

【浩云说法】

本案争议焦点:A与B双方签订《存量房屋买卖合同》能否继续履行。

B辩称:“不想解除合同,只要能出售我还是想出售房屋的,如果房屋能够出售,就不存在后续的几个问题了。该合同是否能够继续履行,现由于C失踪,我左右不了。”

法院认为,A与B之间的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。根据合同约定,A应于2017年1月10日之前将第一笔首付款360万元自行支付给B。

然而,根据查明的事实,河北省某人民法院于2017年1月9日将涉案房屋查封,涉案合同已预期不能履行,该情形符合双方关于出卖人构成根本违约的合同约定。现A要求解除双方房屋买卖合同关系,法院予以支持。

A已付定金80万元,现B违约,应双倍返还定金,法院对A主张返还定金80万元并要求赔偿定金80万元的诉讼请求予以支持。关于居间费,A未提交证据证明其支付情况,法院不予支持。B与C系夫妻,实际履行合同过程中,C亦收取部分定金,现A要求C与B共同承担相关法律责任,法院予以支持。

《城市房地产管理法》的第三十八条的规定:“下列房地产,不得转让:……(二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”从中我们可以看到,房屋在被查封期间,是不能进行买卖交易的。

但是,值得注意的是,涉案房屋虽然已经被查封,但这并不影响双方签订的买卖合同效力的认定。也就是说,如果双方签订的《房屋买卖合同》是买卖双方的真实意思表示,且不违背法律的强制性规定,合同就是合法有效的。即使出卖人与买受人签订房屋买卖合同后,房屋被法院查封保全的,房屋买卖合同依然有效。

这也是最后为什么法院判决A、B双方签订定《存量房屋买卖合同》解除,而不是判决该合同无效。

【浩云小结】

浩云经济合同律师提醒大家,虽然被查封的房产交易可以认定为有效,但是购买此类房屋依然存在较大的风险和隐患。因此,大家在购买房屋过程中,一定要事先核实房屋是否被设定抵押或是否被查封,并要求卖方在合同中对此予以确认,约定相应的违约责任。必要时可以在购房签约时委托律师陪同签约。