一房二卖引发的合同纠纷则该怎么解决
发布时间:
2022-02-22

一房二卖是指出卖人在已经和一名购房者签订合同的情况下又与另外一名购房者签订了合同,甚至和多名购房者签订合同。在二手房交易过程中,买房者会与多名中介进行合作,由于信息的不对称型,很容易导致一方二卖的现象。下面我们通过一则案例,来向大家详细说明一房二卖引发的合同纠纷该如何解决。

【案例回顾】

张某通过中介公司与马某相识,双方针对马某的房屋签订《买卖定金协议书》。后在中介公司统一安排下,张某与马某签订房屋买卖合同,并支付首付款。签订合同后,张某与马某及中介公司工作人员办理房屋产权登记手续,并依法取得了房屋所有权证。张某在收房时发现房屋已被案外人刘某占有,并以其为购房人为由拒绝腾退。

【法院审理】

法院经审理查明,刘某得知马某与张某房屋交易情况后,以确认合同无效为由将马某、张某诉至法院,要求确认马某、张某之间签订的房屋买卖合同无效。张某后来又以排除妨害纠纷为由将刘某诉至法院,要求刘某腾退房屋。刘某诉马某要求继续履行合同办理所有权转移登记案件中止审理。

法院认定,马某、张某存在恶意串通行为,并作决确认马某、张某之间签订的房屋买卖合同无效。判决后,马某、张某提起上诉,北京市第一中级人民法院维持了一审判决。

2013年10月21日,张某因房屋买卖合同无效而撤回排除妨害纠纷案件的起诉。

2014年5月16日,法院对刘某诉马某要求继续履行合同办理所有权转移登记案件作出判决,内容为马某为刘某办理房屋所有权转移登记手续。判决后,马某、张某提起上诉。北京市第一中级人民法院维持原判。

一房二卖引发的合同纠纷则该怎么解决

【浩云说法】

依据 《商品房买卖合同若干解释》第八条规定,马某与张某所签房屋买卖合同已经法院判决确认无效,在合同无效后,马某因上述合同取得的财产,依法应当予以返还。

合同无效后,张某所主张的损失在法律性质上应属于信赖利益损失,即一方实施缔约行为后对另一方产生信赖,并为此发生费用,后因另一方违反诚实信用原则导致合同不成立或无效,而产生的已发生费用未得到补偿的损失。因此,信赖利益的赔偿目的是使善意的被欺诈方的损失得到补偿。

但本案中,判决书均已认定马某、张某系恶意串通行为,对房屋买卖合同无效的法律后果,张某、马某均为过错方,二人之间不存在信赖关系,故亦无信赖利益损失,法院对张某要求马某赔偿购房款利息损失、房屋差价损失的请求均不予以支持。

因居间代理费、贷款服务费、贷款评估费、保险费、房屋所有权登记费、契税、印花税已实际发生,而张某、马某均为过错方,故张某、马某应按各自过错责任予以分担,法院对此酌情予以确定。

本案系房屋买卖合同法律关系,而张某要求中介公司退还居间代理费的请求,与本案并非同一法律关系,张某可另行通过法律途径解决。

【浩云小结】

在实践中,一房二卖的行为是完全可以通过法律途径来解决的,但为了避免发生这类纠纷,购房人在购买二手房之前,可以通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。

在一房二卖中,由于房屋买卖是特定物买卖,标的物一般具有不可替代性,因此后买受人非法引诱出卖人违约给前买受人带来的损害是难以挽回的,由后买受人或后买受人与出卖人连带负侵权责任。当然,侵害债权责任有严格的适用条件。就一房二卖而言,如上述案例存有特别情事,即只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权,致使前买受人遭受重大损失的,才构成对前买受人债权的侵害。