二手房交易后原房东不配合过户,购房人可以主张哪些权利?
发布时间:
2022-03-10

在二手房买卖交易中,经常会出现购房人支付购房款后,卖房人不积极配合办理网签备案手续、房屋过户等情况。这不仅会造成合同违约的情况,还会给买房人带来诸多不便甚至造成损失。那么此时买房人该如何维护自己的合法权益?下面我们通过浩云律所代理过的一起案件,来为大家进行详细解读。

【基本案情】

原告:汪某、程某

委托诉讼代理人:北京浩云律师事务所,刘律师

被告:李某、田某

第三人:招商银行北京分行

2019年6月2日,被告李某委托被告田某与二原告签订《北京市存量房屋买卖合同》,将其名下位于北京市东城区某房屋出售给二原告,房屋总价款为725万元。合同约定定金145万元,2019年8月31日前支付首付款395万元,预留5万元物业交接保证金,剩余房款180万元通过按揭贷款方式支付。二被告应于2019年7月15日前将上述房屋交付给二原告,并于购房资格审核通过后3日内办理网签备案手续,二被告应于2019年10月31日前将房屋过户登记至二原告名下。

二原告按照合同约定已向二被告支付了购房款540万元,但二被告直到2019年8月22日才将房屋交付二原告,逾期37天。中介公司通知双方于2019年10月8日办理网签备案手续,但二被告至今不予配合,且一直未能办理房屋过户手续。二原告认为双方签订的合同合法有效,二被告的行为已经构成了严重违约。为维护原告的合法权益,现二原告提起诉讼。

二手房交易后原房东不配合过户,购房人可以主张哪些权利?

【浩云说法】

根据已查明的事实,原、被告双方于2019年6月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件系双方当事人的真实意思表示,均合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方约定二原告应当于产权转移登记前支付剩余房款,现二原告要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》,将位于北京市东城区某房屋过户至二原告名下,二原告同意一次性给付剩余房款,且曾通过购房资格审查,二被告亦表示同意继续履行合同,法院予以支持。诉讼中,二原告表示愿意替二被告偿还剩余的贷款及利息,以便提前办理涉案房屋的解押手续,第三人招商银行北京分行表示无异议。对此,法院予以准许。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

合同签订后,二原告按照合同约定支付了定金及首付款,但二被告未按合同约定期限将房屋交付,造成二原告无法及时接收使用涉案房屋,故二原告主张二被告按照合同约定给付逾期交房违约金的诉讼请求,法院予以支持。

双方未能正常办理网签手续系因对涉案房屋不符合满五唯一条件所产生的额外税费负担问题达不成一致造成的,根据《房屋状况说明书》及中介工作人员的陈述,二被告在签订合同时承诺涉案房屋为满五唯一,因此合同中虽约定涉及房屋交易中产生的全部税费由买受人承担,但二原告所承担的税费仅限于涉案房屋符合满五唯一条件下应交纳的税费,涉案房屋因不符合满五唯一条件所增加的税费按照相关规定应由二被告承担。

鉴于二被告拒绝办理网签的理由缺乏依据,且因网签手续未能正常办理导致过户无法进行,故其应承担相应的逾期网签违约金及逾期过户违约金。

需要指出的是,违约金的实质是用于弥补当事人因对方违约行为所造成的损失。网签手续系办理过户的基本条件,二被告从未表示过拒绝办理过户,系因税费负担问题拒绝如期办理网签手续导致过户也无法如期办理,因此如基于该违约行为在2019年11月1日之后同时分别计算逾期网签违约金及逾期过户违约金显失公平,上述日期之后逾期网签行为已导致逾期过户行为,故逾期网签违约金不再重复给付。

【案件结果】

经审理,法院最后判决:

1被告协助原告办理北京市东城区某房屋所有权转移过户手续,将该房屋的所有权登记至原告名下,因房屋不符合满五唯一条件而增加的个人所得税、增值税及增值税附加等所有税费由被告负担;

2被告向原告给付逾期交房违约金53650元;

3被告向原告给付逾期办理网签手续违约金(自2019年10月11日开始计算,按照每日1450元的标准计算至2019年10月31日止);

4被告向原告给付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金。

【浩云小结】

依法成立的合同受法律保护。在房屋买卖行为中,双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于出现违约的一方,另一方当事人可以向其主张违约责任。必要时大家也可以委托律师,来更加全面地维护自身的合法权益。