因原租户物品搬离不及时导致新租户无法经营,此时谁来承担责任?
发布时间:
2022-03-10

在商业经营活动中,由于商家房租、人力等经营成本较高,在租赁商铺后越早投入经营,才会尽量减少损失,完成盈利,但是,由于商铺原租户与商铺产权拥有人之间存在纠纷,导致原租户的物品不能及时搬走,这给新的商铺租赁者装修和经营都带来了一定的影响。那么此时商家该如何维护自己的合法权益?下面我们通过浩云代理的一起真实租赁纠纷案例,来为大家进行详细解读。

【基本案情】

原告:A公司

委托诉讼代理人:北京浩云律师事务所,刘律师

被告:B公司

原、被告双方于2019年12月29日签订了《商业街区物业租赁合同》。租赁合同约定B公司将位于北京市某房屋(以下简称涉诉房屋)出租给A公司,租期自2020年1月1日至2022年12月31日,月租金为251397.22元。

B公司于2020年1月2日将涉诉房屋交付给A公司,但当时室内存放大量上一租户的办公家具等物品。经双方协商,B公司于2020年2月份将原租户遗留在一楼的物品搬走,但楼上的物品未搬离。加上疫情影响,A公司多次要求B公司清理其他遗留物品,但B公司未予处理。此时原租户通知A公司其与B公司存在租赁纠纷,不能清理遗留物品,否则要承担相应的赔偿责任,A公司因此无法进行装修。因此A公司诉至法院。

【浩云说法】

本案争议焦点为,双方是否存在违约行为,是否需要承担违约责任。

B公司辩称,A公司单方面擅自解除合同并交还商铺,系其自身原因导致合同无法继续履行的情形。双方已在合同中约定,对于原承租商户遗留的专属设备,以现有状移交给A公司。A公司有权却一直以各种理由怠于对房屋进行装修。因交房产生的原遗留物品、装饰物拆除清理、原附属配套设备交接不清晰等问题不属于B公司的责任。

此外,B公司还向A公司提起了反诉。B公司认为A公司没有即时开业,构成违约。A公司单方面原因要求解除租赁合同,也构成违约。按照合同约定A公司应当支付免租期的房租、不退还租赁保证金并支付相当于双倍租赁保证金数额的违约金1508383.32元。

因原租户物品搬离不及时导致新租户无法经营,此时谁来承担责任?

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人双方协商一致可变更合同。

涉案合同虽约定现状交接,但在交接单上注明可移动物品另行处理,应当视为双方协商一致变更为可移动物品在交接外另行处理,不视为已经交接完毕。A公司提交的证据足以证明涉诉房屋内开始遗留的物品达到了影响其正常使用的程度,涉诉房屋不符合合同约定用途的标准。

但此后随着A公司在拆除部分装修、B公司将原租户遗留物品移至三层后,应当认定该影响明显减小,A公司亦应积极减少损失,其单方要求解除合同的行为,构成违约。鉴于涉诉房屋已进行交接,故租赁合同事实上已解除。

根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,考虑到双方在合同履行中均有不当的行为,遗留物品范围、疫情发生情况等因素对于涉诉房屋正常经营的负面影响,租期长度、房屋尚未装修等因素,双方互不承担违约责任。

【案件结果】

经审理,法院最后判决:

1、确认A公司与B公司签订的《商业街区物业租赁合同》于2020年8月26日解除;

2、B公司退还A公司租赁押金502794.44元;

3、驳回B公司的反诉诉讼请求。

【浩云小结】

双方签订房屋租赁合同后,当事人一方若不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。特别是房屋原租户与房东之间存在纠纷的,大家应谨慎考虑是否租赁。如果遭遇侵权,可以寻求专业律师的帮助。