债权人为保证其债权的顺利实现，往往会利用各种手段为其担保，比如签订买卖合同，通常签订的买卖合同标的物的价值通常都高于借贷合同的标的。如债权人直接取得买卖合同标的物的所有权，因此用于担保债权的买卖合同往往会给债务人带来一定的经济损失，同时可能会对其他债权人的合法权益造成损害，那么该如何平衡借贷双方的利益？法律是如何规定的呢？浩云律所债务债权律师近期接待的一起咨询，就涉及这方面的纠纷。

赵先生与薛某签订《借款协议书》，双方约定赵先生向薛某借款150万元，借款期限为三年，利率为月利率百分之二点五。同时，双方签订了一份《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》中，双方约定薛某以150万元购买赵先生位于市区的一幢房屋，违约金50万，并以借款届期是否获得清偿为该房屋买卖合同的生效和解除条件。三年后，赵先生无法清偿债务，但是房价已经飙升，以三年前的价格出卖房屋显然很亏，但是如何不履行，支付违约金也很亏，赵先生一时间没了主意，咨询本所该如何做？

一、《借款协议书》与《商品房买卖合同》的关系如何？

本案中，《商品房买卖合同》和《借款协议书》并非都是独立的合同，从其约定的内容看，《商品房买卖合同》实为《借款协议书》的担保合同，理由如下：

首先，是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议书》涉及的款项为同一笔款项；

其次，《商品房买卖合同》附设了解除条件，即借款到期，若还清借款，《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，若不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。

因此，双方签订《商品房买卖合同》并非作为合同双方的确有买卖房产的真实意愿，而仅是作为债权担保的一种方式。

二、《商品房买卖合同》有违公平可不履行。

《中华人民共和国担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”

《中华人民共和国物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。虽然本案中，两份合同表面上并不违反禁止流押规定，但是如果履行的话则实质上和流押的效果一样。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，对方只能申请以市场价拍卖房屋获得清偿，而不能以三年前的房屋价格来购买赵先生的房屋。