在经济活动日益频繁的今天，各种经济关系变得复杂而多样化。如何在经济交往中最大化的保证自己的权益，是每一个个体都应该关注和重视的话题。在签订大额的买卖合同时，当事人尤其要注意审查义务。但实践当中，还是有很多人“严于律人,宽以待己”。比如近期咨询浩云律所的一位客户，就是由于轻信他人而导致受损。

郑某珍与郑某连系姐妹关系。郑某连以郑某珍之名购买房屋一套，实际出资系郑某连，房屋购买后登记在郑某珍名下，实际由郑某连居住。居住数年后，郑某连欲出售该房屋，经过中介介绍后，约定总价380万元卖与王先生，由于房屋登记在郑某珍名下，郑某连以郑某珍代理人的名义与王先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，在签订合同时，郑某连出具了房本原件及郑某珍的身份证原件以及契税和购房发票。后由于房屋涨价，郑某连不想继续履行该合同了，王先生咨询本所经济合同律师是否能主张形成表见代理获得房屋所有权？

一、郑某连卖房系处分自己财产的行为还是无权代理行为？

郑某连卖房很难被法院认定为处分自己财产的行为，理由如下：

首先，主张郑某连卖房的行为系处分自己的财产是建立在郑某连、郑某珍“借名买房”的关系之上。但在签订合同中，郑某连仅口头提出房屋系其购买并出具购房发票，但是其它没有佐证。如果在诉讼中，郑某连、郑某珍否认“借名买房”一事，法院很难采信王先生的说法。

其次，本案诉争房屋买卖合同中，郑某连是以委托代理人的身份签订合同的，这说明合同双方在订立合同时对于各自的合同地位是明知的，郑某连并非系处分自己的财产。

二、能否形成表见代理？

《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

最高人民法院在〔2008〕民二终字第124号判决书中认为：表见代理在相对方有过错的情况下，不论该种过错是故意还是过失，均无表见代理适用的余地。

上述法律是规定构成表见代理的构成要件，虽然本案中，房屋成交的价格符合当时房屋交易市场的实际情况；并且在签订合同中，郑某连出具了涉案房屋所有权证书、购房发票、契税证明以及郑某珍的身份证原件，且涉案房屋一直由郑某连居住使用，使得王先生有理由相信郑某连有代理权，但是却很难证明买受人王先生在购买时没有存在过失，理由如下：

第一、在签订房屋买卖合同时，王先生及中介公司均明知诉争房屋登记在郑某珍名下，但是郑某连未能出具授权委托书，而王先生及中介公司均未提出“合理怀疑”，存在过失。

第二、在签订合同中，郑某珍未出现，王先生郑某珍进行联系确认授权的真实性，也没有要求中介公司对此进行确认，存在过失。

第三、王先生认为郑某连为诉争房屋的实际购买人，在此情况下，就存在诉争房屋的名义权利人与实际权利人可能存在不一致的情况下，作为买受人的王先生的注意义务应当加重而并非是轻信。

综上，购买房屋系家庭的重大财产处分行为，理应格外重视，但王先生在订立合同时并未尽到审慎的注意义务，在主观上很难被法院认定为善意且无过失这一表见代理的构成要件。