租赁方破产了,承租人还能继续使用房屋吗?
发布时间:
2022-03-07

作为承租他人厂房经营的企业来说,最怕的就是遇见出租方破产的状况。一来为了生产经营前期投入了很多基础性建设资金;二来预付租金这笔不小的开支还不知道能不能要的回来。那么如果真遇见这样的情况该如何应对呢?浩云律所近期就遇见了这样的案例。

2016年,朱某与一家公司签订了《厂房租赁合同》,租赁期限15年,每月租金20万元,租金总额3600万元。合同签订后,朱某于同年7月19日、7月22日分两次向阿里公司汇款共计1800万元。交付租赁厂房一年后,该公司向法院申请破产清算。

两个月后,该公司起诉朱先生要求朱先生立即将其所租赁的厂房返还给该公司并承担逾期腾房占有使用费。朱先生听到这个消息后懵了,双方明明签订了租赁合同,何况自己还提前支付了好几年的租金,怎么突然对方就理直气壮的要求自己返还厂房还承担占有使用费?这还有没有天理了?对于这样的情形,浩云律所事务所的刘律师给朱先生做了详细的分析和解答。

首先,对方的起诉要没依据呢?有的,依据《中华人民共和国破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产管理受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”。对方申请破产后,由于朱先生没有催告对方是否继续履行合同,对方也没有通知朱先生,两个月后,朱先生与对方签订的合同实际上已经解除了。

其次,还能不能继续使用该厂房呢?毕竟朱先生在该厂房上花费了不少心血和投入,这就要视具体情况而定了。

1、继续履行合同。

根据《中华人民共和国破产法》第十八条规定,对该租赁合同,破产管理人可以选择解除也可以选择继续履行。但是管理人一般为了破产财产价值最大化,都会选择解除合同,毕竟如果作为破产财产的租赁房屋上尚存在租赁权利的话,将会使破产财产的价值大幅度的贬损,从而导致拍卖价格过低或是无人竞拍。因此,在得知对方进入破产程序后,应当第一时间催告对方,尽快得知对方是否继续履行合同,以免自身权益义务处在一个不确定的状态。

2、买卖不破租赁。

《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,…”

《石家庄市城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:因出卖、赠与、继承及企业破产、兼并、合并等原因使房屋所有权转移他人时,房屋受让人应当履行原租赁合同。

《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)》(京高法发[2007]168号)规定:“如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用,且该位置适于承租人发展的,则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的,拍卖时应向竞拍人做出说明,适用买卖不破租赁的规则。”

根据上述法律、司法解释以及各地方规章,“买卖不破租赁”原则的适用范围应当包括企业破产以及拍卖在内的所有权变动等方式。

租赁方破产了,承租人还能继续使用房屋吗?

3、主张优先购买权。

承租人行使优先购买权的前置条件:一是双方建立了合法有效的租赁合同;二是出租人拟将租赁房屋向第三人进行出售。我们在处理破产实务工作中最常见的便是破产财产处置变现或者债务清偿中的以物抵债。

(1)破产财产处置几乎是每个破产案件中都会涉及的重要工作,尤其是在清算案件中,在债权人会议表决通过或者人民法院裁定《破产财产变价方案》后,管理人将及时完成破产财产的变价以实现债权的及时清偿。往往债务人的房产中都会有租赁关系的存在,有的租赁合同在管理人进场后按照《企业破产法》第18条的规定予以解除,有的租赁合同管理人选择继续履行,有的租赁合同系管理人在破产申请受理以后为增加破产财产重新订立的。为此,破产财产处置中的租赁系指破产财产处置时尚存的合法有效的租赁合同,此时的承租人才享有优先购买权。

(2)以物抵债在破产程序中本身也是一种债务清偿方式,如在重整程序中,《重整计划草案》采取“以物抵债”方式清偿债权。近年来,参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对以物抵债的规定,以物抵债作为债权清偿方式普遍在重整程序中得以适用。为此,在进行以物抵债时,租赁关系尚存续的承租人享有优先购买权。

最后,如果无法继续使用租赁房屋,承租人在收到解除租赁合同的通知后,应第一时间向管理人提出优先偿还预付租金的主张应当,该预付租金在性质上属于共益债务,区别于普通债权,享有优先受偿权,破产企业应当随时清偿。