在商品房买卖过程中，双方容易发生纠纷，很多情况下人们无法解决商品房买卖中的纠纷。那么，如何处理商品房买卖合同纠纷呢？

　　一、逾期交付的违约责任

　　出卖人在房屋不符合合同约定的交付条件时，将房屋交付给买受人，买受人接受房屋。房屋达到交付条件的时间超过合同约定的时间的，买受人能否要求出卖人承担逾期交付的违约责任？

　　根据双方的合同，买受人在收到房屋时，应当有权查看房屋符合合同约定交付条件的相关证明文件。因此，无论是出卖人在交付房屋时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋不符合合同约定的交付条件，同意接受房屋，双方都以自己的实际行为改变了房屋交付条件和程序的协议，如果房屋达到交付条件的时间超过合同约定的时间，买受人不能再按照合同约定追究出卖人逾期交付的违约责任。

　　二、如何确定商品房买卖合同逾期履行的违约金

　　违约金按合同约定的违约责任计算；合同未约定的，按逾期履行天数按逾期贷款利息标准确定。

　　三、当事人以约定违约金过高为由要求减少的，应当如何处理

　　按合同约定处理。当事人可以提供证据说明违约行为给对方造成的具体损失金额的，违约金应当按照损失是否超过30%的限额适当调整。

　　四、出卖人交付不合格房屋的，买受人可以采取哪些救济措施？

　　买受人采取的补救措施有：

　　（1）实际履行情况。买受人购买的房屋基础工程和主体结构工程质量有问题的，可以通过加固修复，确保建筑物安全的，买受人可以要求卖方依照法律和合同的规定履行义务。实际履行是我国合同履行的基本原则，也是一方违约后另一方可以采取的主要补救措施。但是，应考虑违约方能否继续履行和继续履行的合理性。如果违约方不能继续履行或继续履行，将付出更大的代价，则不应采取这种补救措施。

　　（2）解除合同。房屋出现基础工程和主体结构工程质量问题后，难以通过修复方法解决的，买受人可以要求解除合同。解除合同是一项严格的措施，一般禁止当事人在没有任何法律或协议的情况下解除合同。

　　（3）违约金和损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人无论是要求实际履行还是终止合同，都不影响出卖人支付违约金并承担损害赔偿责任。

　　(4)违约侵权责任。

　　五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施补救的，应注意哪些问题？

　　（1）非法行为造成人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在合同关系，也应当按照侵权责任处理，因为合同责任不能补救受害人的人身伤害和精神伤害。

　　（2）当事人之间存在合同关系，违法行为仅造成受害人财产损失的，按合同纠纷处理更有利于受害人。

　　（3）当事人事先约定双方只承担合同责任的，原则上从合同中约定。但是，当事人的协议不能免除故意或者重大过失的侵权责任。在这种情况下，受害人有两种权利。

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